湖南金天地房地产开发有限公司项目转让合同纠纷再审民事判决书

来源:互联网 作者:未知 时间:2019-05-09

                                      湖南金天地房地产开发有限公司项目转让合同纠纷再审民事判决书

最高人民法院

民事判决书

(2018)最高法民再154号

再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):湖南金天地房地产开发有限公司。住所地:湖南省常德市汉寿县龙阳街道城西社区柑子园巷27号。

法定代表人:陈杨,该公司总经理。

委托诉讼代理人:陈进斋,该公司工作人员。

委托诉讼代理人:余仁财,湖南南琴律师事务所律师。

被申请人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人):永州市恒丰房地产有限公司。住所地:湖南省东安县建设大道105号。

法定代表人:孙有才,该公司董事长。

再审申请人湖南金天地房地产开发有限公司(以下简称金天地公司)因与被申请人永州市恒丰房地产有限公司(以下简称恒丰公司)项目转让合同纠纷一案,不服湖南省高级人民法院(2017)湘民终471号民事判决,向本院申请再审。本院于2018年3月29日作出(2018)最高法民申338号民事裁定,提审本案。本院提审后依法组成合议庭,于2018年5月24日公开开庭审理了本案,再审申请人金天地公司的委托诉讼代理人陈进斋、余仁财,被申请人恒丰公司的法定代表人孙有才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

金天地公司再审请求:撤销湖南省高级人民法院(2017)湘民终471号民事判决和湖南省常德市中级人民法院(2016)湘07民初17号民事判决;确认恒丰公司与金天地公司签订的《转让开发协议书》《项目转让协议》《转让付款协议》《补充协议(一)》《补充协议(二)》《补充协议(三)》《补充协议(四)》及《合同结算书》等系列合同均无效,并对本案按照无效合同作出裁判。事实和理由:(一)本案《项目转让协议》应认定为无效合同,二审认定为有效合同,属适用法律错误。《项目转让协议》所转让的是《汉寿县新西套市场升级改造项目合同书》(以下简称《项目合同书》)项下的权利义务,而该《项目合同书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,属无效合同。既然《项目合同书》是无效的,则在此基础上的《项目转让协议》亦应认定无效。首先,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,应该以招标、拍卖或者挂牌方式出让。《项目合同书》中的改造项目属于商业、商品住宅经营性用地,应该采取招标、拍卖、挂牌出让的方式出让土地使用权,但汉寿县人民政府以《项目合同书》形式将相应的土地交由恒丰公司开发、建设,违反法律规定,应认定为无效。《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》也进一步证明,金天地公司是通过公开挂牌方式竞得国有建设用地使用权的,实际上也不可能依据《项目合同书》和转让协议获得国有建设用地使用权。其次,汉寿县人民政府无权处分《项目合同书》中37.3亩土地使用权,该37.3亩建设用地中的12320平方米使用权人为汉寿县商务局和汉寿县湘浙市场经营有限公司,其他的土地使用权分别属于不同的房屋所有权人。而且,《项目合同书》违反了《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第三十九条所规定的国有土地使用权出让的行政程序和规划条件,在签订《项目合同书》时,并不存在“应当依据控制性详细规划”以作为“国有土地使用权出让合同的组成部分”。再次,汉寿县人民政府将房屋征收与补偿工作以《项目合同书》的形式交由恒丰公司实施,违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条的规定。按照上述规定,县级人民政府无权“组织实施房屋征收与补偿工作”,也无权委托房屋征收实施单位。此外,本案转让协议的补充协议中的1500万元变为3000万元的条款无效。如前所述,转让协议及补充协议因基础合同无效而无效,《补充协议(三)》中的“义务款1500万元”经过“投资入股18个月按1:1投资回报固定红利即变为3000万元”的约定,当然无效。根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条的处理原则,该条款名为投资实为借贷,为我国金融法规所禁止,同时还约定与1500万元本金相等的利息,应属无效。(二)本案应当追加汉寿县人民政府作为当事人参加诉讼,原审未追加,程序违法。本案中,征收补偿的义务主体即汉寿县人民政府。无论是恒丰公司还是金天地公司,为征收补偿所付出的成本都应该向汉寿县人民政府追偿或者从土地出让金中予以核减抵扣。本案争议的“转让费”实际主要为房屋征收补偿成本,本应由汉寿县人民政府支出而没有支出,故汉寿县人民政府因《项目合同书》取得的财产,应予以返还。因此,汉寿县人民政府与本案的处理结果有法律上的利害关系,应参与本案诉讼。综上,金天地公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第八项规定申请再审。

恒丰公司答辩称,(一)案涉《项目转让协议》及系列补充协议和《合同结算书》,均是双方平等协议一致签订的,是双方的真实意思表示,不违反法律的强制性规定。金天地公司已经按照约定承接了案涉项目,在项目开发成功后,获得了全部收益,理应支付项目转让相关款项。即使《项目转让协议》中包含土地使用权转让的内容,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,案涉合同也应认定有效。(二)金天地公司违约给恒丰公司造成巨大损失,导致恒丰公司拖欠银行贷款无法偿还,还需支付高额利息、违约金、滞纳金、罚息,故金天地公司应承担违约责任,并赔偿相应损失。《补充协议(三)》约定的有关1500万元固定投资回报的条款,实际是在金天地公司严重违约的背景下订立的,是金天地公司主动提出支付恒丰公司包括利息、违约金、损失赔偿在内共1500万元,属于双方确认的损失赔偿额和损失计算方法,该金额也低于金天地公司给恒丰公司造成的损失数额,不能认为过高。(三)恒丰公司和汉寿县人民政府签订的《合同书》合法有效,与本案不属于同一法律关系,和本案争议的事实无关。综上,请求驳回金天地公司的再审请求。

恒丰公司一审诉讼请求:l.判决金天地公司支付恒丰公司项目转让款转为投资的本金1500万元及固定回报1500万元,并以3000万元为基数,自2015年7月15日至2016年1月1日,按月利率18‰计息;自2016年1月1日起,则以3000万元为基数,按月利率30‰计息,直至金天地公司付清上述所有款项及利息之日止。2.判决金天地公司支付恒丰公司加付款280万元。3.判决金天地公司支付恒丰公司588万元项目转让款转为借款后的未归还借款本金360万元,并以360万元为基数,自2015年4月l5日起按月利率30‰计息,直至付清本息之日止。

金天地公司反诉请求:确认恒丰公司与金天地公司签订的《转让开发协议书》《项目转让协议》《转让付款协议》《补充协议(一)》《补充协议(二)》《补充协议(三)》《补充协议(四)》《合同结算书》无效。

一审法院审理查明:为了对新西套市场(土地使用权人是汉寿县商务局、汉寿县湘浙市场经营有限公司,权证号为汉国用(2010)第1630号)进行升级改造并对市场周边进行棚改,2012年7月24日,汉寿县人民政府与恒丰公司签订了《项目合同书》,确定项目用地面积约37.3亩,其中原新西套市场建设用地18.5亩,市场周边拟拆迁改造用地约18.8亩,按城市商居用地规划要求建设,总建筑面积以最终规划许可为准。其中,市场建筑面积不低于3万平方米,市场门面600个以上;地下停车场面积不低于1.5万平方米,停车泊位600个以上。项目总投资约3亿元(具体以县规划局确定的规划指标为准)。项目建设期为四年,分两期完成。第一期原新西套市场改造工程2年内完成;第二期市场周边拆迁户改造主体工程2年内完成。合同还约定:由恒丰公司做好项目的土地征收、房屋拆迁安置补偿工作,负责项目建设的一切费用,按汉寿县人民政府批准的用地规划办理用地手续,缴纳出让金,恒丰公司取得土地使用权后,对项目用地进行规划设计,办理用地规划、建设报批等手续,汉寿县人民政府则给予恒丰公司应交纳的各项费用减免收取及税收上进行财政扶持的优惠政策。

2013年9月10日,恒丰公司与金天地公司签订《转让开发协议书》及《补充条款》。《转让开发协议书》约定:恒丰公司前期投入的资金约1760万元应以实际的票据确定为准,恒丰公司前期所有的开支金天地公司不再承担;恒丰公司前期签订的拆迁安置合同应移交金天地公司继续有效,由金天地公司负责履行。转让费总额双方商定确认为2000万元,如工程能正常开工建设,待项目开盘时加付200万元,加付款恒丰公司拿走,也可投资本项目按月利率26‰付息;如有不可抗拒的因素造成工程不能开工时,转让费只能付2000万元本金。协议签订之日起,恒丰公司跟踪此项目工作一个月内,如没有债权债务影响到项目的前提下,签订正式协议,金天地公司付恒丰公司900万元,第二个月付300万元,从协议签订之日起按未付款的金额与时间和月利率30‰计付利息,按月结算;余款800万元本金待主体完成三分之二时支付,此款恒丰公司也可留用在项目里作投资,金天地公司按月利率26‰从协议签订之日起计息,按月结付;也可由恒丰公司自由安排转走。《补充条款》明确:恒丰公司新西套市场土地产权总证业主现为汉寿县商务局、汉寿县湘浙市场经营有限公司。恒丰公司应承担产权真实合法过户到金天地公司名下的义务,其费用由金天地公司承担,恒丰公司产权若不真实合法,所造成的法律和经济责任由恒丰公司负责,恒丰公司已收购的产权依法据实转户到金天地公司名下。

2013年10月10日,双方又签订了《项目转让协议》及《转让付款协议》。《项目转让协议》约定:恒丰公司前期为项目垫付的房产购置、置换补偿等一切货币资金支出,金天地公司承担2200万元(票据金额不低于1700万元)。其中,2000万元义务款必须按约定期限支付,另200万元加付款项目开盘时一次性付清,如恒丰公司不急用,也可留在项目投资,从开盘的次日算起按月利率26‰结算付息。如不能开工,垫付款金天地公司只能付2000万元。2000万元义务款在2013年10月10日由金天地公司支付900万元;次月10日支付300万元,并从2013年10月10日起按月利率30‰付息付清;余款800万元在第一栋楼主体完成三分之二时支付,并从2013年10月10日起按月利率26‰结算利息付至恒丰公司指定帐号。《转让付款协议》对本项目垫付款2200万元付款方式又约定:一、本协议签订时付现金150万元,金天地公司为恒丰公司代付欠周志良等人款450万元。二、其余1600万元,其中1400万元从2013年10月10日起金天地公司每月按38万元计息给恒丰公司,每月付1次,另200万元待本项目开盘时支付给恒丰公司,若未支付从开盘后次日起按月利率26‰付息,按月支付。

2013年12月10日,双方签订《补充协议一》,约定:金天地公司必须按双方2013年10月10日签订的项目转让协议确定的日期支付恒丰公司本项目垫付的义务款(2200万元,票据金额不低于1700万元)本息。否则按违约论处。金天地公司必须按下列方式付清垫付义务款本息及违约金:①金天地公司必须在2013年12月26日前付给恒丰公司合同义务款1200万元;②未付清利息及违约金按双方协议约定支付;③每月到期未付利息按本金计算。

2013年12月26日,双方签订《补充协议(二)》,明确:2013年12月10日双方签订了补充协议,因金天地公司资金未到位,按违约处理。同时约定:1.2013年12月10日补充协议确定的应付义务款及违约金,金天地公司必须在2014年1月15日前付清。2.金天地公司如未按约定付清,则必须按原补充协议第4条承担违约责任,并在3个工作日内将原来恒丰公司转让给金天地公司谢灿文的所有手续过户退给恒丰公司,金天地公司退出走人。3.金天地公司如付清了义务款,则恒丰公司全力支持做好本项目,金天地公司则在本项目开盘时在原加付款的基础上另外加付给恒丰公司200万元(即400万元)。

2014年1月16日,恒丰公司与金天地公司签订《补充协议(三)》,明确:双方签订的《补充协议(二)》,因金天地公司资金未到位,构成违约。同时约定:1.到2014年1月15日,双方确认,金天地公司下欠恒丰公司义务款本息累计人民币2088.22万元(加付款另计)。2.金天地公司保证:2014年1月16日付给恒丰公司488.22万元,2月28日前再付100万元。3.下余义务款1500万元,作恒丰公司入股投资新西套市场升级改造项目,不计利息。投资期限18个月,金天地公司在18个月内按1:1投资回报,即2015年7月16日前,金天地公司应付恒丰公司本金及红利合计人民币3000万元整,如超过时间,则按未付本利超过的时间按月利率30‰付息,按月结算,最长不能超过3个月,否则按违约论处。4.恒丰公司入股投资本项目后,全力协助金天地公司做好本项目工作,但恒丰公司不管公司财务,不负责公司盈亏,只获得本协议的双方约定的固定回报本利。5.双方签订的《补充协议(二)》第三条所明确的加付款合计人民币400万元整继续有效,按双方达成的加付款付款方式执行。

2014年3月23日,恒丰公司与金天地公司签订《补充协议(四)》,明确:双方签订的协议及补充协议(一)、(二)、(三),均因金天地公司资金未到位构成违约,经双方再次协商约定:1.《补充协议(三)》明确的金天地公司应付给义务款588.22万,自今日起改为借条,按金天地公司向恒丰公司所写借条执行。2.《补充协议(三)》第3条明确的下余1500万元义务款作固定资金回报,共计3000万元,按原协议约定继续执行。3.《补充协议(三)》第5条明确的加付款400万元,经双方协商达成协议改为200万元整,在开盘时根据效益情况另加奖80万至100万(即280-300万元),付款方式按原协议执行不变。4.本协议未尽事宜,以双方转让协议及补充协议为准。

2015年7月31日,恒丰公司与金天地公司签订《合同结算书》,明确:根据2013年9月10日甲乙双方签订的《项目转让协议》及2014年1月16日双方签订的《补充协议(三)》,2014年3月23日的《补充协议(四)》,经协商签订如下合同结算书:1.2015年7月15日金天地公司应付给恒丰公司义务款本息合计人民币3000万元整(加付款另计),因金天地公司资金未到位,构成违约,双方确定改为欠款,即2015年7月15日起金天地公司欠恒丰公司人民币3000万元整。还款方式:①2016年元月1日前付60%,计1800万元整;②2016年6月1日前本息全部付清;③2015年7月15日至2016年元月1日前,3000万元按月利率18‰付息;④2016年元月1日至2016年6月1日止,未付本息按月利率30‰计息。2.依据《补充协议(四)》加付款280万元整,另行计算,在新西套市场升级改造项目开盘后三天内付清。此期间内不计利息;到期未能付清,从四日起,按月利率3分计息给恒丰公司。按月结付,期限最长不能超过半年。超过半年未付清,按约定利率双倍计息……9.约定付款到期,金天地公司不能按期还清本息,超出部分按上述约定利息1.2倍计算,付给恒丰公司,并承担相应法律责任。10.金天地公司不得以任何理由、借口拒绝支付上述欠款本息,包括一切拆迁补偿纠纷,由金天地公司全部负责,与恒丰公司无关。11.双方签订的原项目转让协议及补充协议相关条款继续有效。

对恒丰公司在第一次庭审后增加和变更的诉讼请求,因一审法院在第一次开庭时曾宣布过法庭辩论终结,故在第二次开庭时,金天地公司认为恒丰公司增加的诉讼请求不符舍《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,被告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理”的规定,一审法院当庭裁定对恒丰公司增加的诉讼请求即已经改为借款的588.22万元部分不予合并审理,告知其另行起诉。

一审法院判决:一、金天地公司给付恒丰公司项目转让欠款3000万元,并按月利率18‰支付自2015年7月15日起至生效判决确定的金天地公司应当履行给付义务的期限届满之日止的利息;二、金天地公司给付恒丰公司项目转让加付款(奖励款)280万元;三、驳回金天地公司除约定月利率30‰部分以外合同、协议无效的反诉请求。上述第一、二项款项均在判决发生法律效力后十日内付清。

金天地公司不服一审判决,提起上诉。

金天地公司上诉请求:驳回恒丰公司的诉讼请求,支持金天地公司的反诉请求。

二审中,双方当事人对一审判决已经认定的事实没有提出异议,二审法院予以确认。

二审法院查明:2014年9月10日,汉寿县人民政府书面函复金天地公司和恒丰公司:“同意恒丰公司将其与汉寿县人民政府于2012年7月24日签订的《项目合同书》中的有关权利和义务一并转让给金天地公司”。

2015年8月11日金天地公司就“新西套市场棚户区改造项目”取得建筑工程(前期)施工许可证,2015年8月13日汉寿县发展和改革局准予金天地公司新西套市场一期升级改造项目备案,2016年7月8日、8月25日,金天地公司为案涉项目取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

二审法院认为,本案中恒丰公司与汉寿县人民政府签订了《项目合同书》,按照合同约定,恒丰公司的权利是依照合同约定取得开发权益,而义务包括与项目相关的土地征收、房屋拆迁安置及补偿工作,依法办理用地手续,缴纳土地出让金,并负责项目的规划设计、以及具体建设。恒丰公司已按照合同约定完成了部分房屋拆迁安置补偿工作。之后恒丰公司与金天地公司签订《转让开发协议书》及系列补充协议,约定恒丰公司将汉寿县新西套市场改造项目转让给金天地公司完成,恒丰公司退出项目,恒丰公司与金天地公司之间实际形成的是合同权利义务的整体转让关系,即恒丰公司将其依据与汉寿县人民政府签订的《汉寿县新西套币场升级改造项目合同书》应当享有的权利和履行的义务,概括转移给金天地公司。该合同权利义务的概括转移经过了合同相对人汉寿县人民政府书面同意,符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定,也未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定,因此应当认定《转让开发协议书》及系列补充协议中关于恒丰公司将项目开发相关权利义务转让给金天地公司的约定合法有效。恒丰公司与金天地公司并非土地使用权转让合同关系,因此,金天地公司以恒丰公司没有实际取得土地使用权证,也没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,因此应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定认定合同无效的理由不能成立,不予支持。即使认定恒丰公司与金天地公司之间的《转让开发协议书》中包含土地使用权转让的内容,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”的规定,本案中汉寿县人民政府已经书面同意恒丰公司与金天地公司之间的项目转让,金天地公司也已经实际承接恒丰公司的权利义务,并取得案涉土地的使用权,进行了项目开发,因此,应当认定有批准权的人民政府同意土地使用权转让,案涉合同办成认定为有效合同。金天地公司与恒丰公司签订《转让开发协议》后,一边推进项目的具体开发工作,一边不断与恒丰公司签订《补充协议》,就相关款项的延期支付达成新的意见,在项目开发后,又以合同无效为由拒绝支付《项目转让协议》项下相关款项,也违背诚实信用原则。

综上,二审法院认为金天地公司的上诉理由不能成立,应予驳回。二审法院认为一审判决认定基本事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

本院再审查明的事实和一、二审查明的事实一致。

本院认为,本案再审的争议焦点是:1.金天地公司与恒丰公司签订的《转让开发协议书》《项目转让协议》的效力认定;2.《补充协议(三)》中有关1500万元固定投资回报条款的性质和效力认定;3.本案是否应当追加汉寿县人民政府作为当事人参加诉讼。对此,作如下分析:

(一)关于金天地公司与恒丰公司签订的《转让开发协议书》《项目转让协议》的效力认定

原审查明,汉寿县人民政府于2012年7月与恒丰公司订立《项目合同书》,约定由恒丰公司对汉寿县新西套市场进行改造开发,建立以市场功能为主体,包含地下停车、高层商居的现代综合市场。之后,恒丰公司分别于2013年9月和2013年10月与金天地公司签订《转让开发协议书》和《项目转让协议》,约定将恒丰公司开发的前述项目转让给金天地公司,汉寿县人民政府对项目转让书面表示同意。此后,金天地公司对项目进行升级改造,并于2016年12月18日开盘销售。可见,恒丰公司与金天地公司签订的《转让开发协议书》《项目转让协议》,是将原《项目合同书》项下的权利义务概括转移给金天地公司。

金天地公司主张,因《项目合同书》属无效合同,故转让该合同的《转让开发协议书》《项目转让协议》亦应无效。对此,本院认为,《项目合同书》不是无效合同。《项目合同书》约定,恒丰公司做好项目的土地征收、房屋拆迁安置补偿工作,负责项目建设的一切费用,按汉寿县人民政府批准的用地规划办理用地手续,缴纳出让金,恒丰公司取得土地使用权后,对项目用地进行规划设计,办理用地规划、建设报批等手续。从该合同约定可见,汉寿县人民政府只是将案涉项目的升级改造的主体地位授予恒丰公司,并未通过该合同将土地使用权直接转让给恒丰公司,恒丰公司取得土地使用权还必须依法办理用地手续。同时,该合同也没有否认汉寿县人民政府是对外拆迁安置补偿的义务主体,而是强调作为项目开发主体的恒丰公司需承担项目建设的一切费用。因此,《项目合同书》并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条和第三十九条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第五条的相关规定。既然《项目合同书》是有效合同,该合同的转让又符合《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条有关合同概况转让的相关规定,故《转让开发协议书》《项目转让协议》有效,金天地公司由此取代恒丰公司成为《项目合同书》中的项目开发主体。金天地公司主张《转让开发协议书》《项目转让协议》等系列合同无效,无法律依据,本院不予支持。

(二)关于《补充协议(三)》中有关1500万元固定投资回报条款的性质和效力认定

原审查明,2013年10月10日的《转让付款协议》明确约定,恒丰公司前期为项目垫付的房产购置、置换补偿等一切货币资金支出,金天地公司承担2200万元。2013年12月10日的《补充协议(一)》约定,金天地公司应在2013年12月26日之前付给恒丰公司合同义务款1200万元。2014年1月16日的《补充协议(三)》约定,因金天地公司资金未到位构成违约,金天地公司累计欠恒丰公司本息2088.22万元,金天地公司保证当日付488.22万元,2014年2月28日前再付100万元,剩余1500万元作为恒丰公司入股投资新西套市场升级改造项目,不计利息,投资期限18个月,金天地公司在18个月内按照1:1投资回报付给恒丰公司固定红利,2015年7月16日前付本金及红利3000万元,恒丰公司入股后,不负责公司盈亏。2015年7月31日的《合同结算书》约定,根据《补充协议(三)》,金天地公司于2015年7月15日欠付恒丰公司义务款本息合计3000万元整,双方确认该款改为欠款,即金天地公司欠恒丰公司3000万元。另,一审法院已告知恒丰公司就金天地公司于2014年2月28日之前应付的588.22万元另行起诉。

由此可见,恒丰公司主张金天地公司支付项目转款本金3000万元,是根据《补充协议(三)》由1500万元欠款作为投资款在18个月内按照1:1投资回报计算而来。从投资款的性质看,投资人一旦将资金入股投资到公司的经营活动之中后,就必然承担相应的投资风险,不能只享受固定收益而不负责公司盈亏。本案中,双方约定将1500万元欠款投资入股,还约定恒丰公司只享受固定投资回报收益,不负责项目盈亏,这种资金入股的收益模式显然不符合投资款的性质,而属于借款的性质,故该1500万元应认定为名为投资,实为借贷。协议约定的18个月内1:1的投资回报属于对借款利息的约定,1500万元本金在18个月内的利息为1500万元,即构成《合同结算书》确认的欠款本息共计3000万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定,借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。本案中,1500万元本金在18个月内按照1:1计算出的利息显然已经超过了法律保护的借款利率上限,超过部分不应保护。在金天地公司就该条款提出无效主张的情况下,本院宜对1500万元本金产生的合法利息予以保护。因此,1500万元项目转让欠款的利息,从《补充协议(三)》出具之日2014年1月16日至《合同结算书》所结算的付款前一日2015年7月14日按年利率24%计算。从2015年7月15日起,则按照原审确定的月利率18‰计算。

(三)关于是否应当追加汉寿县人民政府作为当事人参加诉讼的问题

本案审理的基础法律关系是金天地公司与恒丰公司签订的《转让开发协议书》《项目转让协议》而形成的项目转让合同关系,金天地公司取代恒丰公司地位与汉寿县人民政府建立的合同关系是另一层法律关系。至于金天地公司向恒丰公司支付的项目转让费用,是否应在金天地公司向汉寿县人民政府支付的土地出让金中抵扣,应由金天地公司和汉寿县人民政府之间另行解决。因此,本案无需追加汉寿县人民政府作为当事人参加诉讼。

综上所述,金天地公司的再审申请部分成立,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

一、撤销湖南省高级人民法院(2017)湘民终471号民事判决;

二、撤销湖南常德市中级人民法院(2016)湘07民初17号民事判决第三项;

三、维持湖南省常德市中级人民法院(2016)湘07民初17号民事判决第二项;

四、变更湖南省常德市中级人民法院(2016)湘07民初17号民事判决第一项为“湖南金天地房地产开发有限公司给付永州市恒丰房地产有限公司项目转让欠款1500万元,并支付该款从2014年1月16日至2015年7月14日按年利率24%计算的利息,以及从2015年7月15日起至生效判决确定的支付之日止按照月利率18‰计算的利息。”

五、驳回湖南金天地房地产开发有限公司、永州市恒丰房地产有限公司的其他诉讼请求。

上述付款义务,当事人应于本判决发生法律效力后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉案件受理费205800元,由恒丰公司负担94116元,金天地公司负担111684元;反诉案件受理费100元,由金天地公司负担。二审案件受理费205900元,由恒丰公司负担94116元,金天地公司负担111784元。

本判决为终审判决。

  

  

  

审判长  王毓莹

审判员  陈宏宇

审判员  曹刚

二〇一八年六月二十五日

书记员  谢松珊

 

 

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